집 많이 지으면 집값 떨어질까 — 오스틴이 보여준 답

텍사스 오스틴. 테슬라 본사가 있고, IT 기업들이 몰려들면서 2010년대에 렌트가 93%나 올랐어요. 미국 대도시 중 1위였거든요.

근데 지금 오스틴 렌트가 10분기 연속 떨어지고 있어요. 피크 대비 거의 20% 빠졌고, 공실률은 9.92%까지 올라갔어요. 20년 만에 최고치.

집을 엄청 많이 지었어요.

한국에서는 “공급 늘려봤자 집값 안 떨어진다”는 말이 돌잖아요. 오스틴 숫자를 보면 꼭 그렇지도 않아요.

오스틴에 무슨 일이 있었나

2010~2019년, 오스틴은 미국에서 렌트가 가장 빨리 오른 도시였어요. 93% 상승. 집값도 82% 뛰었고요.

사람이 몰렸어요. 2020~2022년 사이에 인구가 5.5% 늘었고(미국 150대 도시 중 7위), 고용은 8.0% 증가(2위). 테슬라, 오라클, 삼성 반도체 공장까지 들어오면서 수요가 폭발했죠.

보통 이러면 렌트가 더 치솟잖아요. 근데 오스틴 시 정부가 공급 쪽에서 손을 썼어요.

오스틴 시 정부가 2015년부터 주택 공급 정책을 확 바꿨어요.

Q4 2025 기준 신규 공급이 분기 3,764호, 진행 중인 건설이 16,595호. 한때 분기 7,500호씩 쏟아지던 시절도 있었어요.

그러니까 이렇게 됐어요.

실효 렌트라는 게 있는데, 집주인들이 공실을 못 견디고 “2개월 무료” 같은 프로모션을 걸거든요. 광고가 $1,550인데 실제로 내는 돈은 월 $1,292 수준. 집주인끼리 경쟁하는 시장이 된 거예요.

NMHC(미국 다세대주택위원회) 표현이 좋더라고요 — “Austin is not an exception to the rule; Austin is the rule.” 예외가 아니라 경제학 기본이 작동한 것뿐이라고.

오스틴 얘기만 하면 “거긴 미국이니까”로 끝나잖아요. 서울은 어떤지 같이 놓고 보면요.

서울은 2026년 입주 물량이 24,000호로, 2025년(47,000호)의 절반 수준이에요. 수도권 전체로 봐도 108,043가구로 전년 대비 18% 줄어드는 상황이고요. 부동산R114에 따르면 공사비 상승과 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 여파가 원인이래요.

오스틴은 10분기째 렌트가 내리고 있고, 서울은 공급이 줄고 있어요. 방향이 정반대예요.

“공급 늘려도 소용없다”는 말, 적어도 오스틴 데이터 앞에서는 안 먹혀요.

2022년 피크 대비 약 20% 하락했어요. 실효 렌트(프로모션 반영) 기준 월 $1,292 수준이고, 10분기 연속 떨어지고 있어요.

오스틴만은 아니에요. NMHC에 따르면 미국 150대 도시 중 33개가 렌트가 내리고 있어요. 오스틴이 하락폭 1위(-4.2%)인 건 공급이 가장 많이 늘었기 때문이죠.

단순 비교는 어렵지만, 서울은 오스틴과 반대로 2026년 입주 물량이 전년 대비 절반으로 줄어요. 오스틴 사례는 “공급이 충분하면 가격이 안정된다”는 원리를 보여주지만, 서울의 토지·규제·매매 구조는 다르기 때문에 1:1 대입은 무리가 있어요.

Colliers 전망에 따르면 2026년 하반기부터 반등 예상이에요. 신규 공급이 10,153호로 확 줄어드는 반면, 수요는 19,425호로 예상되거든요. 렌트도 $1,407 수준으로 소폭 오를 것으로 보고 있어요.

참고 자료